Bývanie na východnom Slovensku sa stáva čoraz väčším problémom. Hoci ceny bytov stále nedosahujú úroveň Bratislavy, v pomere k príjmom patria Košický a Prešovský kraj medzi najhoršie dostupné regióny na Slovensku.

Ceny bytov pritom naďalej rastú. Podľa údajov Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná cena nehnuteľností na bývanie v Košickom kraji v prvom štvrťroku 2026 hodnotu 2 682 eur za štvorcový meter. Pred rokom to bolo 2 349 eur, čo predstavuje nárast približne o 14 percent.

Ešte výraznejší rast zaznamenal Prešovský kraj. Kým v prvom štvrťroku 2025 bola priemerná cena 1 985 eur za štvorcový meter, o rok neskôr to bolo už 2 412 eur, teda približne o 21,5 percenta viac.

Pre predstavu, pri 60-metrovom byte v Košickom kraji znamenal tento rast zvýšenie priemernej ceny približne zo 141-tisíc eur na 161-tisíc eur. Rovnaký byt v Prešovskom kraji by pri minuloročných cenách vyšiel približne na 119-tisíc eur, dnes už na takmer 145-tisíc eur. Len za jeden rok tak priemerná cena 60-metrového bytu vzrástla približne o 20-tisíc eur v Košickom a o viac ako 25-tisíc eur v Prešovskom kraji.

Ceny nehnuteľností pokračujú v raste, výstavba viazne a situáciu môže výrazne ovplyvniť aj príchod automobilky Volvo pri Košiciach. O vývoji realitného trhu na východe sa Korzár rozprával s riaditeľom Inštitútu moderného spotrebiteľa FILIPOM KUŽMOM.

V rozhovore sa dočítate:

• Prečo sú Košice z pohľadu dostupnosti bývania na tom najhoršie na Slovensku,
• prečo ceny bytov na východe rastú dvojciferným tempom,
• čo brzdí výstavbu nových bytov,
• prečo desaťtisíce bytov zostávajú nevyužité,
• kedy sa naplno prejaví vplyv Volva na realitný trh,
• či budú prvé zdražovať skôr nájmy ako byty,
• aké rady odborník dáva ľuďom, ktorí chcú vlastné bývanie.

Slováci zažívajú jedno z najhorších období dostupnosti bývania za posledné roky. Ako by ste opísali aktuálnu situáciu v Košickom a Prešovskom kraji?

Situácia, čo sa týka dostupnosti bývania, je nepriaznivá na celom Slovensku. Aj Národná banka Slovenska vo svojej nedávnej správe o finančnej stabilite konštatovala, že finančná dostupnosť bývania zostáva na nízkej úrovni.

Keď sa pozrieme na regionálny index dostupnosti bývania, vidíme, že bývanie bolo najmenej dostupné práve v Košickom kraji a Prešovský kraj sa umiestnil na treťom mieste.

Aj keď ceny nehnuteľností môžu byť v mnohých prípadoch nižšie ako v iných regiónoch, priemerná mzda na východnom Slovensku zaostáva za západom. Práve kombinácia cien a príjmov výrazne ovplyvňuje to, ako ľudia vnímajú dostupnosť bývania.

Mnohí ľudia majú pocit, že problémom nie sú iba samotné ceny bytov, ale najmä to, že mzdy na východe nedokážu držať krok. Je to hlavný problém regiónu?

Áno, pri dostupnosti bývania sa treba vždy pozerať na pomer medzi cenou nehnuteľnosti a príjmami domácnosti. Samotná cena bytu ešte nevypovedá o tom, aké náročné je dostať sa k vlastnému bývaniu. Na východnom Slovensku máme situáciu, keď ceny rastú, ale príjmová úroveň obyvateľov je stále nižšia ako v ekonomicky silnejších regiónoch.

Realitný trh pritom neklesá, práve naopak. Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností v Košickom a Prešovskom kraji?

Ceny nehnuteľností permanentne pokračujú v raste. Podľa dát Štatistického úradu SR v prvom štvrťroku 2026 medziročne vzrástli ceny nehnuteľností v Prešovskom kraji o 12,9 percenta a v Košickom kraji o 11 percent. V porovnaní s ostatnými krajmi nejde o najrýchlejší rast, ale zároveň ani o najpomalší. Trend rastu teda pokračuje aj na východnom Slovensku.

Čo sú podľa vás hlavné dôvody, prečo ceny stále rastú?

Problémov vidíme viacero. Jedným z hlavných je pomalá výstavba a obmedzená ponuka nových bytov.

Najnovšie dáta Štatistického úradu SR ukazujú, že v prvých troch mesiacoch roka 2026 sa na Slovensku dokončilo len 2 210 bytov. Od roku 2000 išlo o najnižší počet dokončených bytov v prvom štvrťroku a zároveň druhý najnižší počet pri porovnaní všetkých štvrťrokov.

Zároveň sa v prvom štvrťroku 2026 začalo stavať takmer 2,1 tisíca bytových jednotiek, čo bolo najmenej spomedzi všetkých štvrťrokov od roku 1998.

Výstavba sa teda spomaľuje. Ako výrazne sa tento problém prejavuje na východe?

Rozbeh výstavby sa medziročne spomalil v piatich z ôsmich krajov Slovenska. Najdynamickejšie, nad 60 percent, to bolo práve v Košickom a Bratislavskom kraji.

Obmedzená ponuka nových bytov vytvára tlak na celý trh. Ak ľudia nemajú dostatok možností pri novostavbách, rastie záujem aj o staršie nehnuteľnosti.

Spomínali ste aj investičný dopyt. Akú úlohu zohráva pri raste cien?

Aj investičný dopyt patrí medzi faktory, ktoré ovplyvňujú trh. Problém vidíme najmä v prípadoch, keď investor kúpi byt a následne ho neponúkne na prenájom, ale drží ho nevyužívaný s dôverou, že ho o niekoľko rokov predá so ziskom.

Koľko takýchto nevyužívaných nehnuteľností je na trhu?

Najnovšie dáta Národnej banky Slovenska ukazujú, že na Slovensku sú desaťtisíce málo využívaných domov a bytov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny. Podiel takýchto bytov alebo domov vo veľkých mestách sa pohybuje medzi 10,9 percenta v Bratislave a 15,2 percenta práve v Košiciach.

Veľkým očakávaným impulzom pre región je automobilka Volvo pri Košiciach. Ukazuje sa už dnes jej vplyv na realitnom trhu?

Na dátach vidíme, že ceny nehnuteľností na východnom Slovensku pokračujú v raste. Príchod fabriky Volvo bude určite jedným z faktorov, ktorý bude realitný trh ovplyvňovať. Plný efekt však očakávame až pri masovom nábore zamestnancov súvisiacom s nábehom ostrej produkcie, ktorá je podľa automobilky naplánovaná na rok 2027.

Môže sa vplyv Volva prejaviť skôr na prenájmoch ako na kúpe bytov?

Je možné, že dopad na realitný trh sa v prvom rade prejaví práve pri prenájmoch. Mnohí zamestnanci z okolitých miest a obcí budú pravdepodobne dochádzať na takzvané „týždňovky“, teda nebudú mať bezprostredný záujem o kúpu nehnuteľnosti. Preto môže byť prvým viditeľným efektom zvýšený dopyt po nájomnom bývaní.

Drahé bývanie v mestách spôsobuje, že ľudia čoraz viac pozerajú po okolitých obciach. Vidíte tento trend aj na východe?

V okolí veľkých miest je štandardné, že sa časť populácie presúva do takzvaných satelitov. Tieto lokality často ponúkajú nielen nižšie ceny, ale aj väčšiu výmeru bývania. Evidujeme záujem napríklad o obce v okolí diaľnice medzi Košicami a Prešovom, ktoré poskytujú jednoduchšiu dostupnosť oboch miest.

Mnohí mladí ľudia dnes nevedia, či majú kupovať byt, alebo ešte čakať. Aká je vaša rada?

Ak by sme mali dať ľuďom všeobecnú radu, bolo by to pripravovať sa na vlastné bývanie dlhodobo a nezačať otázku financovania riešiť až v bode, keď sa začneme obzerať po konkrétnej nehnuteľnosti. K hypotéke nepotrebujeme len doplatok 10 až 20 percent, ale aj ďalšie zdroje na rekonštrukciu či zariadenie vysnívaného bývania.

Čo by teda mali ľudia robiť ešte predtým, ako začnú riešiť hypotéku?

Treba dlhodobo plánovať a sporiť si, aby sme neboli odkázaní na vysoké zadlženie, ktoré môže ohroziť našu finančnú stabilitu.

Pozrieť sa môžeme aj na rôzne štátne schémy, ktoré môžu aspoň čiastočne pomôcť. Napríklad stavebné sporenie, kde máme štátnu prémiu a po niekoľkých rokoch sporenia môže byť nárok na zvýhodnený stavebný úver.

Ďalšou možnosťou je daňový bonus pre mladých, ktorí majú pri podaní žiadosti o hypotéku menej ako 35 rokov. Tento bonus môže byť až 1 200 eur ročne počas prvých piatich rokov hypotéky, teda spolu až 6-tisíc eur.

Samozrejme, pri oboch schémach treba splniť príjmové podmienky, ale môžu byť aspoň čiastočnou pomocou v náročných časoch.

Rozhovor bol zverejnený aj na: https://korzar.sme.sk/kosice/c/vychod-ma-najhorsiu-dostupnost-byvania-na-slovensku-ceny-rastu-ale-mzdy-zaostavaju.